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주택 구입시 유의사항-1
주택구입은 매각과 같이 일생에 있어서 평범한 사람들에겐 거의 전 재산을 움직이는 무척 중요한 일이기에 세밀한 점검과 계획을 갖고 진행해야 한다. 매각과 마찬가지로 시장 상황에 따라선 빠른 판단과 결정이 필요한 경우도 많으며, 사전에 미리 차분히 준비된 지식과 계획, 점검을 진행하고 실제적인 Action에 들어가야 최대한 실수를 줄이고 효율적인 진행을 할 수 있을것이다. 각 단계별 유의 사항에 대해서 정리해본다.
1. 주택 구입전 사전 준비 사항
최근의 시장 상황은 금리인상의 시작과 함께 단기간의 가파른 상승에 대한 우려, 최근 외국인 투기 방지세 강화 시행등으로 관망과 조정 흐름을 당분간 보일 개연성이 커 보이는 상황이다.
집을 구입하기전에 현재 시장의 전반적인 상황이 적절한 시기인지, 재정상의 여건은 충분한지, 가족 전체의 향후 중, 장기 Plan을 고려한 집의 규모와 위치, 허용 가능한 가격대등에 대한 기본적인 검토와 준비가 우선적으로 필요한 사안이다. 물론 본인과 가족이 직접 거주할 집을 구입하는 경우라면 GTA지역의 가파른 렌트비 상승과 장기적으로 이민자 등 외부인구의 유입등을 고려할 때 특별히 우려할 만한 사항이 없다면 대부분 적극적으로 임하는것이 타당하겠으나, 렌트 등 투자용 자산으로 구입을 고려하는 경우라면 경제 전반적인 상황, 부동산 시장의 순환 싸이클, 지역별 시장의 차이 등 좀 더 면밀한 검토를 한 후 결정하는게 필요하다고 생각된다. 함께 할 부동산 중개인을 선정, 전문가의 의견을 참고하고, 모기지 전문가를 통한 대출 가능금액 등에 대해서도 면밀한 사전 점검과 사전승인도 받아두는것도 필요하다. 어떤 일이든 사전 기획이 매우 중요하듯이 집의 구입 역시 동일한 과정이라고 할수 있겠고, 실수와 과정상의 누락을 방지하기 위해 사전에 체크리스트를 만들어서 활용하는것도 좋은 방법이라고 생각된다.
시간 낭비를 줄이고 효과적인 집찾기를 위해선 선행해야 할 과정이다. 중개인과 함께 쇼잉을 진행하면서 좀 더 세부적인 해당지역의 시장상황과 유형별 가격등에 대한 현실적인 감각을 확보해 나갈수 있으며, 추후 오퍼등 결정에 있어서 중요한 사전 정보들을 체감해 나갈수 있을 것이다. 보편적으로 인정되듯이 집은 일단 가족이 편안하게 거주할 수 있는 공간이어야 한다. 가족의 예산을 벗어나 무리하게 구입한 경우라면 장기간에 걸쳐 Cash flow상의 부담으로 결코 편안하게 생활하기가 힘들것이고, 학교와 직장등이 너무 멀어도 역시 장기적으론 힘든 생활이 될 가능성이 클것이다. 부동산은 흔히 location이 가장 중요하다고 얘기를 한다. 이것엔 많은 의미가 함축되어 있다 하겠다. 물론 장기적인 자산으로서의 가치 상승등이 큰 비중을 차지하는 의미가 있겠으나, 당장의 가족의 생활 편의성 역시 당연히 큰 비중으로 감안되어야 한다. 부동산 가치 상승에 장기적으로 영향을 주는 학군등 교육환경, 교통환경, 상가나 커뮤니티 시설등 생활 편의 시설들의 접근성, 공원이나 Trail코스등 녹지공간의 접근성, 주변에 혐오시설이나 소음, 건강에 유해한 환경등은 없는지 등도 당연히 점검해야 할 사항이다. 최근엔 기후변화의 영향이기도 하겠지만, 가끔 폭우나 폭설, 폭염, 산불 등 기상 이변으로 인한 재해들도 자주 있는편으로 이런 부분에 대한 관심도 꼭 필요하다, 해당 지역의 홍수 map등 가능한 정보들도 사전 확인후 결정하는게 좋겠고, 4계절중 집을 쇼잉하는 시기와 반대되는 계절에도 해당 집이 불편한 점은 없을지도 상상해보는것도 구입후 후회 요소를 줄이는 사항이 되겠다. 또한 집 가까이 철길 혹은 고압 송전탑, 고속도로등이 있는 경우도 가격이 싸다 하더라도 가능한 집을 팔때를 고려해서 피하는게 좋겠고, 주택의 경우 지하실등의 습기나 누수문제는 없는지등은 매우 중요한 사항에 속하므로 철저히 점검하는게 필요하고, 콘도의 경우 관리비가 비싼곳은 집 매매가에도 그 만큼 영향을 주므로 역시 향이나 층, 뷰만큼 중요한 고려사항이 되겠다.
또한 GTA 외곽도시들의 경우 대부분 토론토와 인근 도시들에 비해선 재산세율이 1.5%정도로 비교적 높은 점도 감안하는게 좋겠고, 주택이나 타운홈 구입을 고려한다면 지하의 렌트가 가능한 구조인지 여부도 주요 관심사안으로 고려하면 좋을것 같다. GTA지역 대부분이 렌트수요가 높은편으로 만일 지하렌트가 쉽고 효율적인 구조라면 구입후 Cash flow에도 한결 여유를 가질수 있기에 주요 관심사항이 될수 있다. 또한 부동산 Agent가 전문성을 갖고 조언해드리겠지만, 1995년에서 2007년까지 시공된 일부 콘도나 주택들의 경우 배관자재의 누수 문제등이 있는 Kitec배관재 설치 여부나 오래된 주택의 경우 UFFI 설치 여부, 특수한 Easement나 Stigma, Marijuana재배 여부 등도 드물게 이슈가 될수 있는 부분들이어서 사전 검토를 요구하는 부분들이다. 또한 GTA 전지역에 걸쳐서 주택 공급 물량 부족으로 많은 개발 계획들이 예정되어 있는 관계로 구입 예정인 콘도나 타운홈등의 주변에 조만간 건설 예정인 고층 빌딩이나 상업시설들이 있어서 조망권이나 일조권등에 당장 영향을 줄 사안은 없는지도 사전에 check해봐야 할 중요한 부분이 되겠다.
3. 오퍼 진행 및 최종 Closing
집 쇼잉과 여러가지 점검사항들을 검토후 최종 구입할 집을 결정하였을 경우 중요한 관문으로 오퍼과정이 남아있다. 가장 중요하다 할 수 있는 가격과 추가로 확인을 해야 할 Condition들, 클로징 시기등이 담겨있는 오퍼이기에 그간의 검토와 많은 쇼잉과정의 지식과 경험이 중개인과의 긴밀한 협의를 통해 모두 압축되어 있는 부분이다. 오퍼는 경쟁상대가 있는것이기에 해당시점의 시장 상황에 대한 판단도 매우 중요하다, 셀러마켓으로 핫한 시장이라면 좀 더 공격적인 대응을 하지 않으면 실제 오퍼가 Accept되기가 쉽지 않을것이고, 시장에 매물은 많으나 바이어들이 아직 관망을 많이하는 바이어 마켓이라면 집 구입시 가격 네고등이 한 결 수월할것이라는 점을 감안해서 대응을 하는게 필요할 것이다.
we can do it together
사실 가장 무난한 시장은 공급과 수요가 어느정도 균형을 이루고 있는 Balanced market이 셀러든 바이어든 합리적인 결정과 진행을 할 수있는 가장 좋은 시장이라고 할수 있겠으나, GTA처럼 핫 한 시장은 그런 경우가 그리 많지는 않고 좀 더 빠른 대응과 결단을 요구하는 셀러마켓인 경우가 많은 편이다. 어려운 시기일수록 집을 구입할 때 우선권을 두어야 할것이 무엇인지를 좀 더 분명히해서 결정을 해나가면 좀 더 순조로운 오퍼 진행이 가능할것으로 생각된다. 집 구입시 집에 대한 Inspection이나 중요한 모기지 승인을 전제로 한 Financing condition, 콘도의 경우 Reserve fund등 주요사항들을 확인할 수 있는Certificate of status등 조건부 오퍼를 진행하는게 안전을 위해서 훨씬 좋겠으나, 핫한 셀러 위주의 마켓이라면 이런 Condition offer는 사실상 힘들것이고, 대게 멀티 오퍼를 전제로 Asking price대비 많은 가격 상승을 고려해야만 오퍼가 성공할 수 있다고 봐야 할것이다. 매우 긴밀하게 Agent와 협의해서 상황별로 유연성을 갖고 결정, 진행해야 할 이유가 되겠다. 오퍼가 최종 셀러에 의해서 Accept가 되면 대게 집 구입가의 5% 정도에 해당하는 디퍼짓을 평일기준으로 하루안에 셀러쪽 부동산 신탁계좌에 전달이 되어야 하고, 오퍼상에 위와 같은 별도의 Condition들이 있다면 해당 검토들이 완료되는 대로 조건들을 순차적으로 해지시켜서 최종 Firm deal이 되도록 조치를 취해야 한다. 만일 Condition확인 과정에서 문제가 발생하여 오퍼 진행이 불가능한 상황이라면 쌍방간 Mutual release를 통해 계약을 무효화하고 디퍼짓을 돌려받는 과정이 진행된다. 오퍼와 디퍼짓이 정상적으로 진행이 된 후 바이어쪽은 별도의 바이어측 변호사를 선임하여 향후 클로징 시기까지 셀러쪽을 대변하는 변호사와 함께 소유권 등기 이전 업무와 제반 유틸리티 비용 및 재산세, 취득세 정산등의 업무를 진행할 수 있도록 해야 한다. 사실상 오퍼가 최종 수락되고 모든 Condition들이 정상적으로 해지되면 클로징 시기까진 대부분의 업무들은 변호사들이 업무를 진행하게 되며, 중간에 특별한 사항이 있을때 중개인과 바이어 혹은 셀러쪽과 접촉을 하게된다. 클로징 전까지 2~3회 정도는 구입할 집을 방문하여 사이즈 측정이나 집 상태등의 점검도 별도 오퍼 조항의 삽입을 통해 할 수 있으므로 하는게 좋으며, 새로운 집의 유틸리티 및 집 보험등의 등록, 이사준비등도 원활한 클로징을 위해 마무리 단계에서 사전에 진행해야 할 중요한 일들이다.
