캐나다 토론토 부동산 컨설팅
Frequently Asked Questions
분양 콘도의 절차와 유의 사항
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GTA지역의 주거 수단 및 투자로서 큰 비중을 차지하는 콘도 및 타운홈등의 분양절차와 단계별 유의 사항을 잘 이해하고 있는것은 매우 중요하므로 2회에 걸쳐 그 주요 내용을 요약하오니 참고 자료가 되었으면 합니다.
01.
분양 검토 단계
콘도와 타운홈의 분양 역시 실 입주는 대체로 분양후 3~5년후 이루어진다 해도 사실상 계약이 성립되면 완공시점엔 대게 80%정도의 잔금을 지불하고 입주던 렌트던 진행해야 하는 의무가 발생하므로, 실제 콘도를 구입하는 것으로 간주하여 검토해야 할 중요한 사안이라고 할수 있다. 따라서 본인과 가족의 중, 장기적인 계획과 자금 여력, 완공후 입주시의 클로징에 따르는 모기지 승인등에 문제는 없을지 등에 대해 사전에 충분한 숙고와 검토가 필요한 사안이다.
가족과 본인의 향후 계획에 근거하여 분양받으려는 지역과 함께 콘도 유닛 크기, 구조, 향, 층에 대한 검토와 함께 분양 콘도는 계약후 최소 3~5년이라는 장기간에 걸친 건설과정을 거쳐서 완공및 입주를 하게되므로 이 과정을 무리없이 잘 진행할 수 있는 건설사인지, 시장에서의 평판은 어떤지등에 대한 검토 역시 전문 부동산 Agent의 도움을 받아서 충분한 검토와 판단을 하는것은 매우 중요한 부분이다. 일반 Resale주택과 콘도등을 구입할 때와 마찬가지로 예산과 지역 선택등에 있어서 동일하게 생활의 편의성, 학군, 교통, 지역의 향후 개발 계획과 해당 콘도의 영향성 평가등에 대한 신중한 검토와 전문가들의 조언을 참고한 후 적절한 지역과 규모등에 결정을 내려야 분양콘도 역시 계약후 후회를 하는 잘못을 줄일수 있다.
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02.
콘도 분양 신청과 계약
GTA지역의 콘도 분양은 대체로 시장이 매우 핫한 관계로 사실상 분양받을 지역및 건설사 등에 대한 선택을 하였다 하더라도 원하는 층과 향의 유닛을 분양받는다는 보장이 잘 안 되는 경우가 많다. 대부분 유닛 확보를 위한 경쟁이 치열하므로 최대한 신뢰하는 전문 Agent를 통해 분양정보를 입수하면 사전에 학습된 정보와 지식을 근거하여 빠른 판단과 결정으로 일찍 분양 신청을 하는것이 선호하는 유닛을 확보할 수 있는 지름길이라고 할 수 있다. 특히 투자자들이 비교적 적은 예산으로 접근할 수 있는 1베드 혹은 1+덴과 같은 소형 유닛들의 경우 특히 그런 편이다. 2베드 이상의 대형 유닛들 역시 좋은뷰와 Layout 등 선호도가 높은 유닛들은 대부분 빨리 Sold out되는게 현실이므로 빠른 결정과 신청서 제출이 역시 중요하다.
분양 콘도는 사실 이민자를 포함, 외부 유입인구가 캐나다에서도 가장 많은 지역인 GTA지역에서 많은 수요에 부응하는 공급을 제공할 수 있는 유력한 방안인 관계로 향후에도 각 지역별 거점을 중심으로 활발하게 진행이 될수 밖에 없는 상황이다. GTA지역이 넓은 땅을 갖고있어서 많은 저층 단독주택도 공급이 가능할 것으로 보여도, 실상 나이아가라 단층대가 둘러싸고 있고, 불가피한 녹지보전 지역등을 감안하면 그리 택지개발의 여유가 많은 지역이 아니란걸 깨닫게 된다. 따라서 고밀도의 고층 콘도 건설을 통해서 빠르게 증가하는 실 수요를 충족시켜 나갈수 밖에 없다는 점을 이해하고 시장에 접근해야 한다. 비록 현재 분양가격이 최근의 물가 인상과 함께 가파르게 상승해 왔다는 점을 인정한다 하더라도 향후 이러한 가격 오름세가 쉽게 변화되기 어렵다는 현실적 이해가 필요하다. 건설사들이 분양 콘도 프로젝트를 위해 장기간에 걸친 토지매입과 지난한 시, 주정부등의 승인과정을 거쳐서 최종 분양에 이른다는 점을 감안하고, 분양후 3~5년동안의 건설과정에서 자재가 및 인건비등의 변동성을 감안할 때 수익성이 우려되는 낮은 가격으론 분양을 진행하기 보단, 오히려 시장상황이 공급부족으로 유리한 환경이 조성되는 시점을 기다려서 건설사들이 분양을 진행하는 경향을 꾸준히 보여왔다는 점도 감안해야 하기 때문이다.
이러한 현실적인 제반 여건을 감안한다면 대게 GTA지역의 분양 콘도는 본인과 가족의 예산과 필요에 어느정도 충족되는 지역이고, 유닛이라면 100% 만족하는 유닛을 찾겠다는 생각 보다는 80% 수준만 충족되면 흔쾌히 계약하겠다는 마음가짐으로 하는게 좀 더 현실적이고 합리적인 방법이라고 할 수 있다. 모든면이 만족스런 콘도 유닛의 분양을 염두에 두고 기회를 놓치고 지연되다 보면 그간에 가격만 계속 상승하여 결국 애초에 목적한것과 다른 난감한 상황에 처할 가능성이 매우 크기 때문이다. 분양은 Work sheet이라는 신청서를 콘도 분양을 받고자 하는 본인의 개인 정보, 원하는 유닛 형태등을 입력하여 제출함으로서 시작되며, 건설사에서 이에 가능한 유닛과 형태에 대하여 제시를 함으로서 절충과정을 통해 해당 유닛이 마음에 들면 정식 계약서를 사인과 함께 제출하고, 동시에 건설사가 정한 계약금(보통 bank draft) 및 중도금(시기별 4~5장 개인수표로 발행)을 제출함으로서 계약이 시작된다. 분양 콘도의 경우엔 계약 이후에도 10일간의 Cooling off period가 있어서 변호사의 계약서류 검토 및 해당콘도에 대한 좀 더 상세한 정보를 확인, 점검하는 숙려기간을 두어 Penalty없이 해당 기간내에는 계약을 취소할 수 있도록 법적으로 보장하고 있다. 최종 10일간의 냉각기간이 지나면 정식 계약이 발효됨으로서 Buyer의 일방적 취소는 불가하며, 중도금의 지불및 최종 closing에 이르기 까지 계약의 성실한 이행에 대한 의무가 발생하게 된다. 분양 계약서는 많은 세부 내용을 포함하고 있으므로 전문 부동산 중개인의 도움 뿐만 아니라 변호사의 법률적 검토를 필히 거치는게 좋으며, 이때 분양에 따른 각종 인센티브 제공사항및 개발분담금등에 대한 Cap등이 잘 되어있는지, 또 입주기간중 렌트가 허용되는지 여부, 전매 허용여부와 전매비등에 대해서도 면밀한 검토를 거쳐 불이익이 없도록 검토가 필요하다.
03.
계약이후 입주 및 최종 Closing
계약후 10일간의 냉각기간이 지나고 실질적인 계약이 성립되게 되면 이미 개인수표로 제출한 20% 전후의 중도금이 해당시기별로 문제없이 본인의 계좌에서 지불되도록 자금관리를 잘 하는게 중요하며, 콘도 건설이 많이 진행되어 내부 인테리어 작업이 시작될 시점에는 건설사에서 내부 인테리어 관련한 자재 및 Upgrade 선정과 관련한 연락이 오게되며, 이때 자재 및 색상, 원하는 Upgrade 사양등에 대한 선택을 하게된다. 내부 인테리어 공사가 거의 마무리되어 가면 임시 입주를 앞두게 되고, 이 시점에 건설사에선 계약 당사자들에게PDI(Pre Delivery Inspection) 진행을 위해 참여 요청을 하게된다. 이는 분양받은 유닛의 공사가 완료되었으므로 입주전에 혹시 하자가 있는지 여부등에 대한 점검을 건설사와 같이 실시하는 것으로서 발견된 하자 사항은 별도의 체크리스트로 작성, 제출하면 건설사는 Tarion의 Warranty Program에 의해 이를 해결해야 한다. Tarion은 온타리오의 비영리 소비자 보호 기관으로서 40년 넘는 기간동안 각종 주택관련 품질 보증 및 하자, 보수등에 대한 관리 감독을 주관해 온 기관으로서 특히 분양 콘도의 경우 품질 하자와 보증업무에 대한 중요한 관리 감독 기관이라 할 수 있다. PDI가 끝나고 나면 건설사에선 저층에서부터 내부 인테리어 공사가 끝나는 순서대로 임시 입주일을 유닛 오너에게 통보하게 되고, 이와함께 유닛오너는 직접 입주하여 살거나 혹은 렌트가 허용되는 경우 렌트를 할 수도 있다. 임시입주가 시작되면 건설사에선 Occupancy Fee로서 매월 재산세 및 maintenance fee, 분양 잔금의 이자에 대한 지불을 요청하게 되며, 유닛오너는 이를 입주 혹은 렌트를 하던, 않던간에 매월 지불을 해야 한다. 임시 입주기간중에는 최종 Closing을 위한 준비로서 잔금에 대한 모기지 승인작업을 진행해야 하며, 최종 Closing을 통한 소유권 등기이전 작업이 이루어지기까지는 건설사별로 짧게는 3개월에서 1년이상 소요되는 경우도 가끔 있다. 최종 Closing시에는 대게 80% 잔금에 대한 모기지 대출과 함께 개발분담금, 취득세, 유틸리티 설치및 연결비용, 변호사 비용등 전체 분양가의 5~7%에 이르는 추가적인 별도 자금이 필요하므로 이에대한 사전 대비도 매우 중요하다. 최종 Closing과정을 통해서 유닛에 대한 소유권은 건설사에서 Buyer에게 정식으로 등기이전이 되며, 분양 이후 이어진 모든 절차는 사실상 마무리되게 된다.
